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2012年8月14日 星期二
買屋與仲介經驗談
跟仲介公司買房的應注意事項
內政部的實價登錄 v.s. 房仲實價登錄不可告人的祕密
台北市土地影像參考位置查詢
台北市／破解天母土地飆天價的計算模式
(2010/03/24 10:21)
文／MyGo.com衷柏宣
世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會，進行台北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標售案，結果由股票上市公司華固建設以總價70.28億元得標，每坪得標價格為409.8萬元，創下台北市「住三」土地歷史新紀錄，至於原先的底標則是49.7億元，約每坪290萬元，以溢價4成多脫標。建商搶標未來會出現多少錢的房價呢？超過150萬元以上單價，就要謹慎了。
都是使用分區「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為182.13萬元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分攤的土地價格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價簡單的抓1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪201.38萬元(154.91×1.3＝201.38)。
不過，這塊基地能申請停車獎勵20％、都市更新30％、容積移轉30％、台北好好看5％，總計能多申請85％容積，成本計算起來就不是上面的結果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為132.19萬元(公式請參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分攤的土地價格可以降為97.92萬元，造價1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪153.3萬元。
用這樣的數字計算之後，可以看得出來，未來售價如果賣到1坪153萬元，建商已經有3成的利潤，其實，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設定在35％的「規矩」範圍之內，如果狠一點的建商，大量灌入一些虛華的公共設施，那你可以把35％虛坪調成45％算一下，可以得到更精準的數字。你會發現，當賣價到坪153萬元之際，建商的獲利是40％，而不是原來設定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？
回過頭來看，位於天母地區每坪150萬元豪宅，好不好賣？簡單的說，如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶，你會去買台北市大安區仁愛路的「帝寶」？信義計畫區的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往台北的交通，在上下班的時間，可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺，這會讓想要住在這裡的人產生抗性。
那要多少錢才比較容易被市場接受呢？答案是：請自己用虛坪45％的方式計算一下，你就會有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會告訴消費者，記住這個數字，以後想要買這塊地的建案時候，比較不會吃虧。
世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會，進行台北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標售案，結果由股票上市公司華固建設以總價70.28億元得標，每坪得標價格為409.8萬元，創下台北市「住三」土地歷史新紀錄，至於原先的底標則是49.7億元，約每坪290萬元，以溢價4成多脫標。建商搶標未來會出現多少錢的房價呢？超過150萬元以上單價，就要謹慎了。
都是使用分區「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為182.13萬元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分攤的土地價格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價簡單的抓1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪201.38萬元(154.91×1.3＝201.38)。
不過，這塊基地能申請停車獎勵20％、都市更新30％、容積移轉30％、台北好好看5％，總計能多申請85％容積，成本計算起來就不是上面的結果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為132.19萬元(公式請參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分攤的土地價格可以降為97.92萬元，造價1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪153.3萬元。
用這樣的數字計算之後，可以看得出來，未來售價如果賣到1坪153萬元，建商已經有3成的利潤，其實，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設定在35％的「規矩」範圍之內，如果狠一點的建商，大量灌入一些虛華的公共設施，那你可以把35％虛坪調成45％算一下，可以得到更精準的數字。你會發現，當賣價到坪153萬元之際，建商的獲利是40％，而不是原來設定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？
回過頭來看，位於天母地區每坪150萬元豪宅，好不好賣？簡單的說，如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶，你會去買台北市大安區仁愛路的「帝寶」？信義計畫區的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往台北的交通，在上下班的時間，可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺，這會讓想要住在這裡的人產生抗性。
那要多少錢才比較容易被市場接受呢？答案是：請自己用虛坪45％的方式計算一下，你就會有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會告訴消費者，記住這個數字，以後想要買這塊地的建案時候，比較不會吃虧。
原文網址: NOWnews【不動產】台北市／破解天母土地飆天價的計算模式 http://www.nownews.com/2010/03/24/11581-2583438.htm#ixzz26glKu6Kr
2012年8月6日 星期一
房間窗台牆壁有裂縫會漏水
依照建築物受力傳導的原理分析，無論是牆面或樓版設置開口，在四個角落處就都會有產生剪力裂縫的疑慮。所以，一般鋼筋混凝土結構的建築施工規範都會要求加設剪力鋼筋補強，以減少剪力裂縫發生的機會。 不知道您家裡發生滲水的這一面牆是紅磚砌築的呢？還是鋼筋混凝土的結構？其實，紅磚砌築的磚牆若是採用１Ｂ磚（牆厚２４公分，即一塊紅磚的長度）砌築的，在實務上發生減力裂縫而會滲漏雨水的情形，除了幾十年的老房子，還真不多見！反倒是鋼筋混凝土結構的建築物發生的機率最高。（因為外牆很少有建商敢偷工減料以１／２Ｂ磚砌築，即１２公分牆厚）。
所以，這裡就當作是ＲＣ結構牆來說明。窗戶的外框是＂ㄇ＂字型的構造，正派經營的建商會在窗框以鐵片固定好後，在牆結構與窗框間中空處灌注水泥砂漿，發泡劑或再添加防水劑強化；但一二十年以上的建築物或不肖建商，卻極可能任由窗戶外框形成一個空心凹槽。簡單的方式是輕敲窗戶外框，感覺是否是空心的，經由此處區分來說明：
１，窗戶外框確實有一個空心凹槽，那窗戶與外牆表面只能藉由一層薄薄的矽力康（ＳＩＬＩＣＯＮＥ）來防止雨水滲入。一旦發生地震或因氣候影響矽力康變質，雨水就會輕易滲入窗框，流聚在下方橫向窗框內，若沒有裂縫可以引導水流出，則一段時間後窗戶下方及邊緣油漆就會開始產生濕氣發霉，然後出現矽酸鹽類結晶，破壞牆面的油漆甚至是水泥粉光面。若是像您的情形，窗戶下方又已出現剪力裂縫，就常會直接藉由裂縫導引出雨水，這種情形的剪力裂縫，不見得已經由外到內都裂開了。
２，窗框凹槽已經實實在在的填滿（填塞不實狀況就與第一項一樣了），並且雨水無法藉由窗框滲入；這種狀況下滲水，通常表示剪力裂縫裂開的孔隙，已經直接貫穿內外兩側了。
無論哪一種情形，以壓力注射防水膨脹劑，再塗佈彈性防水防撕裂及防紫外線型的外牆塗料，將是最好的處理模式；若窗框凹槽是空心的也可以一併填實。但是，這必須委由專業防水處理的工程公司，支出費用相對會比較高，單獨處理一樘窗戶少則５～６０００元，多則一兩萬塊也是常有的事。保固期正常只有一年。
若是想要省錢，也可以考慮以治標方式處理。自行購買矽力康或防水型補土材料，在防水材料行或Ｂ＆Ｑ都可以找到，將外牆可以見到的裂縫及窗框四週原有矽力康都清理乾淨，重新填補防水補塗泥，乾固後再覆蓋一層矽力康；最好在窗戶四週及裂縫延伸更寬一些在塗上透明防水劑或防水漆。一般來說一兩千元以內可以自行打發掉，以後每隔２～３年或有再發生跡象時再重新處理一次即可。
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1607042601991
2012年7月16日 星期一
2012年7月11日 星期三
DisplayTag Excel亂碼問題
【DisplayTag】Excel亂碼問題
在使用DisplayTag的時候多，如果你會出Excel檔案的時候，多半會發生中文亂碼問題
因為DisplayTag並沒有針對中文作良好的編碼，因此如果你遇到類似問題
不仿採用下面介紹的方法解決亂碼的情況吧
先去下載 displaytag-export-poi-1.1.jar
http://grepcode.com/snapshot/repo1.maven.org/maven2/displaytag/displaytag-export-poi/1.1
這是目前官方推薦的作法，它已經將POI導出Excel的一些過程整合到
DisplayTag下以解決中文亂碼的問題，所以你只需要額外下載displaytag-export-poi-1.1這個JAR即可。
並將它放到/WEB-INF/lib/ 最後在classpath下的displaytag.properties中新增這一段
export.excel.class=org.displaytag.export.excel.ExcelHssfView
就可以解決問題了。
注意我使用的是 display1.1.1版本，所以你如果抓錯POI的JAR檔，就無法有效解決你的問題
2012年7月6日 星期五
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