2012年11月20日 星期二
2012年11月6日 星期二
2012年9月17日 星期一
中國漢式家具的精準工法
(轉貼自 自然禪養生館 樂多日誌 部落格)
這篇是我在新加坡網路雜誌的文稿!感謝對方的邀稿~很多人談到中國風，一定會有景泰藍、玉雕、明式家具、窗花或雷紋、如意紋…等印象在腦中打轉，但往往忽略了隱藏在製作程序上的中國傳統工法。
敝人有幸認識了在台灣三義鄉的古董家具收藏與創作、維修之國寶—陳南鄉老師傅，方知中國傳統家具製法，對人體自然、造型純樸又堅固。雖歷經百年歷史，在整修過程中仍不易拆解，亦見漆色仍在，完全顯露出漢式(明式)家具製作技術的高超！
現今的時尚家俱製做上除了造型經過一番設計，也可能會融入許多的中國風圖騰，但大多均不會脫離鐵釘、膠水，或以合板、塑膠製作完成，往往甲醛含量的高低不是我們一般人所能理解的，也因此這些黏合劑對人體過敏、甚或是否致癌等問題一直爭議不斷。
而傳統工法在傢俱製造上，老師傅們僅憑榫卯的結合，不需鐵釘、且不用任何膠的使用，就能將整個傢俱製作到無蟲啃食、堅固耐用的境界。這也是至今我們仍能看到古代傢俱留傳至今的原因！
根據陳南鄉老師傅的解說，中國漢式(明式)家具，先民在木頭選材上即已盡量避開未來會腐朽與蟻啃的因素；老師傅查詢相關文獻與探訪林場伐木事業前輩所得之說法得知，「立春」之後至「立秋」之前，此段時間不宜砍伐樹木來作任何家俱或建造房屋，文獻記載：『東風解凍，蟄蟲始振……蟄蟲咸俯，萬物收斂，於時為秋』！而台灣本土出產之不易腐朽且具抗蟻啃食的木材，則為梢楠木，老師傅常聞前輩言：『千年茄苳、萬年梢楠』，且在他自己收藏的古董家具中，超過百年製造之家俱，除梢楠木製造不易腐朽外，其他木材大多腐朽非常嚴重。
再根據前輩所言，早期家俱製作，主人須要提前預備木材，且木材必須貯存幾年甚至幾十年( 為現代乾燥過程 )，等到要娶媳、嫁女、遷新居等，才聘請工匠師到家中製作所需家俱，而不論何種家俱，基本結構幾乎都是用「透榫」、「勾鬪榫」、「三角榫」組合製造來達成堅固耐用。
看著陳老師傅用百年前延傳的工法創作出來的椅、床、櫥、櫃….等中國傳統家具，不禁讚嘆這才是真正從內至外，徹底融入了中國風元素的”古典”家具。
附圖為陳南鄉先生創作的作品
2012年8月14日 星期二
買屋與仲介經驗談
跟仲介公司買房的應注意事項
內政部的實價登錄 v.s. 房仲實價登錄不可告人的祕密
台北市土地影像參考位置查詢
台北市／破解天母土地飆天價的計算模式
(2010/03/24 10:21)
文／MyGo.com衷柏宣
世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會，進行台北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標售案，結果由股票上市公司華固建設以總價70.28億元得標，每坪得標價格為409.8萬元，創下台北市「住三」土地歷史新紀錄，至於原先的底標則是49.7億元，約每坪290萬元，以溢價4成多脫標。建商搶標未來會出現多少錢的房價呢？超過150萬元以上單價，就要謹慎了。
都是使用分區「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為182.13萬元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分攤的土地價格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價簡單的抓1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪201.38萬元(154.91×1.3＝201.38)。
不過，這塊基地能申請停車獎勵20％、都市更新30％、容積移轉30％、台北好好看5％，總計能多申請85％容積，成本計算起來就不是上面的結果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為132.19萬元(公式請參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分攤的土地價格可以降為97.92萬元，造價1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪153.3萬元。
用這樣的數字計算之後，可以看得出來，未來售價如果賣到1坪153萬元，建商已經有3成的利潤，其實，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設定在35％的「規矩」範圍之內，如果狠一點的建商，大量灌入一些虛華的公共設施，那你可以把35％虛坪調成45％算一下，可以得到更精準的數字。你會發現，當賣價到坪153萬元之際，建商的獲利是40％，而不是原來設定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？
回過頭來看，位於天母地區每坪150萬元豪宅，好不好賣？簡單的說，如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶，你會去買台北市大安區仁愛路的「帝寶」？信義計畫區的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往台北的交通，在上下班的時間，可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺，這會讓想要住在這裡的人產生抗性。
那要多少錢才比較容易被市場接受呢？答案是：請自己用虛坪45％的方式計算一下，你就會有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會告訴消費者，記住這個數字，以後想要買這塊地的建案時候，比較不會吃虧。
世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會，進行台北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標售案，結果由股票上市公司華固建設以總價70.28億元得標，每坪得標價格為409.8萬元，創下台北市「住三」土地歷史新紀錄，至於原先的底標則是49.7億元，約每坪290萬元，以溢價4成多脫標。建商搶標未來會出現多少錢的房價呢？超過150萬元以上單價，就要謹慎了。
都是使用分區「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為182.13萬元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分攤的土地價格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價簡單的抓1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪201.38萬元(154.91×1.3＝201.38)。
不過，這塊基地能申請停車獎勵20％、都市更新30％、容積移轉30％、台北好好看5％，總計能多申請85％容積，成本計算起來就不是上面的結果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為132.19萬元(公式請參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分攤的土地價格可以降為97.92萬元，造價1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪153.3萬元。
用這樣的數字計算之後，可以看得出來，未來售價如果賣到1坪153萬元，建商已經有3成的利潤，其實，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設定在35％的「規矩」範圍之內，如果狠一點的建商，大量灌入一些虛華的公共設施，那你可以把35％虛坪調成45％算一下，可以得到更精準的數字。你會發現，當賣價到坪153萬元之際，建商的獲利是40％，而不是原來設定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？
回過頭來看，位於天母地區每坪150萬元豪宅，好不好賣？簡單的說，如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶，你會去買台北市大安區仁愛路的「帝寶」？信義計畫區的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往台北的交通，在上下班的時間，可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺，這會讓想要住在這裡的人產生抗性。
那要多少錢才比較容易被市場接受呢？答案是：請自己用虛坪45％的方式計算一下，你就會有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會告訴消費者，記住這個數字，以後想要買這塊地的建案時候，比較不會吃虧。
原文網址: NOWnews【不動產】台北市／破解天母土地飆天價的計算模式 http://www.nownews.com/2010/03/24/11581-2583438.htm#ixzz26glKu6Kr
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